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劉女士的繳費收據。
在資金不足的情況下買房子，選擇銀行按揭貸款來進行分期付款，這個對絕大部分購房者來說並不陌生。但是在辦理按揭貸款時，交納保証金，究竟有何作用？這筆費用又該由誰來交？許多人並不是太了解。近日，本報熱線001就接到市民劉女士電話反映有關按揭貸款保証金的問題。
A、買房按揭貸款后被告知要交保証金
去年，劉女士在南洋花城購買了一套140平方米的期房，在銀行辦理52萬元按揭貸款后，銷售顧問給她打電話要求再交一筆16200元的貸款保証金。
劉女士很詫異，買房的時候並沒有說要收這筆錢，為什麼貸款結束了，才提出來，購房合同裡也沒有這些條款。銷售顧問告訴她：“隻要貸款，每一戶都要交。”買房心切的劉女士聽完介紹后，於2019年12月9日繳納了這筆費用。
但心存疑慮的劉女士還是問了問其他購房者，得到的答復是：“沒有收過這筆錢。”
為什麼別人沒有收，自己卻得交呢？多次去找購房顧問咨詢，“他們總是不給我明確的答復”。
接到劉女士的電話后，記者聯系到了銀行后得到的答復是：按照相關規定，銀行在商品房貸款時會向開發商收取貸款保証金，並不會向購房者收取。而且收取的金額為貸款額度的1%，並沒有像劉女士反映的那麼多。
B、開發商稱收取保証金是為規避風險
記者聯系到南洋花城開發商——山西百事嘉房地產開發有限公司，負責收取這筆保証金的營銷策劃中心韓經理表示：在購房合同的附件中，已經約定了“貸款保証金由購房者承擔”的條款。
韓經理表示，收取貸款保証金為了規避風險，“如果購房者逾期，我們要承擔賠償責任”，並且這筆保証金在滿足兩個條件中的一個，就會全額無息退還。兩個條件是：拿到不動產權証或者全部還完貸款。
面對購房者的不理解，韓經理表示：“如果購房者能夠找到擔保的話，公司可以撤銷擔保，並且退還全部保証金。”值得注意的是：在合同約定的條款中，並沒有約定“具體的收費金額以及退還條款”，“我們收取3%，如果客戶需要，可以簽訂補充條款。”韓經理說。
C、律師：補充條款不同意，開發商應退還多收的錢
劉女士與韓經理的說法各有不同。那麼，住戶辦理房屋貸款，到底用不用交保証金呢？開發商要求住戶交保証金，是否合理呢？
山西亞聖律師事務所趙波律師認為：貸款保証金制度主要是銀行和開發商之間就開發商所開發樓盤，有住戶需要辦理貸款事宜的，由開發商首先承擔階段性擔保，在房產証沒有下來之前，開發商要承擔擔保責任，銀行要求開發商按房屋金額的比例繳納一定的保証金，所以從合同角度來講，這個貸款保証金應該是開發商所應當承擔的一項義務。
開發商如果要轉嫁這部分的義務，那麼就取決於開發商和購房者之間就貸款保証金的交付，有沒有特殊的約定？如果沒有特殊約定的，開發商不能要求住戶來承擔這部分費用的，如果合同中有特殊約定，或者以補充協議的方式約定了貸款保証金，由住戶承擔，如果該約定不違反法律強制性規定的，那麼視為有效。
劉女士的這個情況是雙方在合同的附件中進行了約定，但是注意到這個約定並不明確，也就是對於交款的這個金額，沒有一個詳細的說明，對於交款的標准也沒有進行詳細的說明。在《合同法》的規定中，屬於“約定不明”情形，“約定不明”需要通過補充條款的形式來進行完善，如果達不成補充條款的，那麼視為雙方就約定不明部分沒有達成合意，那麼合同是不成立的，當事人可以就該未達成合意部分不予履行。
同時，這裡有一個細節，作為該購房者已經實際交納了這筆費用，也就是說，他實際上在“約定不明”的情況下實際交付了費用，那麼交付的這一部分能不能退還呢？趙波律師認為，如果雙方后續沒有達成補充協議，開發商收取購房者的貸款保証金額應當按照開發商和銀行之間的約定額度進行收取，該購房者所多交的這一部分，開發商是應當退還該購房者的。（曹毅）
山西省政府法制辦
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